今天再回顾产城融合的这个命题,就算站在旁观者的立场,也会表现出那种“说成功不客观说错误更不忍”的心态两分。
至少从旁观逻辑来看,这种牌面推理和评估嫁接都是合理的:
1、产业就近,降低企业的管理半径;
2、产业上下游就近,合作和竞争的成本可控;
3、产业和城市融合,供需的交易实现近端对冲;
4、员工就近工作,增加幸福感降低城市交通压力。
这是建立在长期以来“产是产&城是城”基础上的一种纠偏战略,但事实上从提出至今并不成功,包括原先看到的一些都市工业园,这两年随着实体经济的不振、市中心租金的飙升,最后一拍两散地无外乎:企业搬出来市中心,市中心还给了商业,商业又受到网购冲击纷纷倒闭,最终还是还给了住宅开发。
久而久之,冰火间或的表现愈发极端:
一方面,市中心住宅均价不断突破,20万的香港价格已经在上海被默认了;
另一方面,市中心第一波产业无奈割肉离场之后,第二波是实体商业的且战且退。
说句不客气的,商业要想活下来,要么就是做餐饮,不断做餐饮,做倒闭一间再补充一间,反正餐饮的门槛低基数大,就算以不认真态势来做也可以通过民以食为天来保留基数;要么就是做线下体验,以亲子和娱乐为主加上一些必须面对面的业态,网络再强大总不见得人和人从此就不见面了吧。
至于购买型消费,要么去24小时便利的拾遗补缺中分一杯羹,要么就去面向不会用网购和在线支付的老年人,还要谨防老年人借助子女来实现网络购物,这个红海已经属于【问斜阳】,斜是去日无多,阳确实红海一片望不到边。
今天想讲一个微观的片区案例,想要传递的是两个观点:
1、一个片区在产业、商业、民生三者之间一定要有一个牛鼻子,而且还必须找对牛鼻子,其他相关都随之而因势利导地发展
2、三者之间不存在主从先后的关系,可能一个豪宅也会带动一个区域的商业和产业,不代表“城产融合”是伪命题。
以环同济大学为例,尽管拿不出相关具体的统计数据,但今天的表象动态分析,可以看出一个区域在应对大环境变化中的应变,至少这种应变从逻辑和动态上看,是相对合理和成功的。
同济大学的王牌专业是工民建,上海房地产从业者的半壁江山是统计系,同济大学毕业的N代传人也正在从事和房地产有关的工作,这是一个大背景。
今天的景象是如何的呢?
1、同济大学周边的写字楼,入住企业的主流都是和房地产相关的产业链公司,特别是设计类公司,先是同济联合广场之后转移或外溢到了国康路上的设计中心大厦,高大上到境外设计事务所,矮矬穷到晒图打印小摊。
2、同济大学周边的餐饮和娱乐,曾经都做的是就近的商务宴请,唐朝浦西第一家开在并非市中心的四平路同济大学对门,你能说业主是贪图地段非甲级而省租金?
3、在前几年中央打击七项消费之后,商务宴请因为巨量下跌而导致最终唐朝黯然关门,但是随之而来的调整又是一个看点,从全面的高大上变成了民生餐饮一条街,还是以咖啡、火锅等或轻餐饮或潮流餐饮为主,那就是改走学生路线的最好市场应对。
4、为什么彰武路附近半径1公里,有四家24小时的全家便利,彼此还能一个接一个地新开张,不要被鞍山一村到十二村的所谓人口密集所迷惑,本质上这种价格远高于“好的、快客”的品牌,做的根本不是居民生意而是大学生目标群体。
今天,就算是在10号线末班车的午夜十一点出站,也能看到环同济大学周边的夜商业生活之旺盛发达。在这个表象中,鞍山地区的常驻居民占比不会太高,而是马路上摩肩接踵走过的年轻人、学生、情侣、留学生,他们才是区域消费的牛鼻子,这点对业态设定、商家自评都是需要认清的,住这里的不是消费者,每天走过的才是。
学生和居民相比,以消费调研的眼光来看,前者钱不(如后者)多,是必然的;但是前者最受商家推崇的,确实“有限经济能力之下的无限消费热忱”,“敢花钱”在和有钱的PK中,完胜没有悬念。
如果有一天同济大学搬走,不仅是人气的减少,周边的商务人群要换、商业业态要换,因为【没有同济大学的鞍山(新村)板块】:
谁来租办公室?
谁来开店?
谁来消费?
不变是必死的,变也存在变错的可能,真的需要重新定位。
其实,所谓的产程融合或者区域(片区),如果我们大胆将其作为一个泛商业地产来看,是不是就能改变丁是丁卯是卯的割裂思维,而尝试在彼此之间有内在联系的基础上,看看谁是牛鼻子,而牵哪一发则动力整体的全身?当然我们需要的是不仅懂得内在联系,而且找到核心动力业态,并用正确的需求倒逼供给,来讨得市场的一笑。
环同济大学的例子是一个相对典型案例,但不能说在同一个区域里:居住一定就是被动的,在非产即商的二选一来或选择或排除地确认片区发展的枢纽,也未必合理——
上海某著名豪宅板块
当它在销售房子的时候,因为其没有成熟配套而一度被销售遇冷,当然随着时间房子终于被庞大的新上海人群体消费殆尽,间隔一段时间如今,周边的配套都填塞完毕,配套都是中高端的,也带动了周边相关产业商业的聚合、筛选、适者生存,这个豪宅触发型的区域,只有知道它曾经的人,才会感触特别恍若。
在如今的三四线城市,还保有着一个大企业占据城市半壁江山的份额级现象——因为一个煤矿,生成了子弟幼儿园和小学中学,有了自己的商店医院和电影院;男人在厂里上班,女人在餐厅做服务员,还没退休的老子看大门。
看起来一个好慢的节奏日常,切不可小看这种生活状态的人均幸福感,他们没有产城融合这样高深的提法,但“产业辐射商业,商业满足人居”确是活生生的。
“擒贼先擒王”这俗语,在地产特别是地产营销中的活学活用,是可以分泌和脱胎出N种创新战略可能的,站在前期定位的高度和立场,搞清楚两个问题:
1、【贵圈是什么圈】
这是一个区域定位判断的命题,也是承认一个综合存在。
2、【贵圈你贵姓啊】
这是找到一个多业态混合片区中,谁是那只会下蛋的鸡?BTW,有时候拘泥于谁是蛋谁是鸡没有必要,甚至是偷懒的籍口,但先确立一个X,才能把“设X”这个解题步骤开展下去。
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